EJECUCIÓN HIPOTECA COMO SALVARLA
Nuestro despacho de abogados te ayudara gratuitamente con tu ejecución hipotecaria
La acción de ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial regulado en los artículos 681 a 698 de la LEC mediante el cual el acreedor hipotecario, que por lo general es una entidad financiera, inicia el cobro de una deuda por impago de las cuotas.
Esto lo hace a través de la ejecución de la garantía hipotecaria y cuando el deudor no cumple con la obligación de pagar las cuotas.
Tienen lugar cuando el deudor incumple con los pagos de entre nueve y doce cuotas mensuales. En estos casos el banco inicia una demanda ejecutiva donde reclama el pago de las mensualidades atrasadas y el importe completo del crédito, más los intereses legales del dinero
Si necesitas ayuda con tu hipoteca, Rodenas Abogados está especializado en este tipo de proceso ejecución civil, y que presta servicios jurídicos en las principales ciudades de España:
Contenido
1. ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Según nuestros abogados, la ejecución hipotecaria o la acción hipotecaria, como también se le conoce, es un procedimiento ejecutivo mediante el cual se ordena la venta de un bien inmueble. Este inmueble se encontraba gravado en una escritura de préstamo hipotecario, y que el deudor incumplió con las obligaciones garantizadas con la hipoteca.
La ejecución hipotecaria es cuando se contrata un préstamo con garantía hipotecaria para comprar una casa y no se cumple con varias cuotas de la hipoteca. El banco emprende una acción para ejecutar la hipoteca judicialmente, se procede a vender la casa para recuperar el dinero adeudado.
El procedimiento para la ejecución de una hipoteca puede iniciarse cuando no se han pagado entre 9 y 12 cuotas aproximadamente. La normativa que regula este proceso se encuentra establecida en la Ley Hipotecaria.
Cuando se presenta una situación de impago, lo mejor para evitar una ejecución hipotecaria, es intentar llegar a un acuerdo con la entidad financiera. Esto evita que inicie el procedimiento y que la deuda se incremente con los intereses legales del dinero.
2. ¿Cuáles son los plazos para una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un procedimiento largo que puede durar mucho tiempo, los plazos para una ejecución hipotecaria pueden ser los siguientes:
Cuando se incumple con el primer impago el banco se pone en contacto con el deudor en los primeros 15 días del impago para intentar buscar una solución. Al transcurrir un mes del primer incumplimiento de pago el banco enviará una comunicación oficial.
La comunicación oficial por lo general lo que hace es informar la situación de impago. Cuando pasan cinco meses de impagos continuos, el banco incluye al deudor en una lista de morosos.
Cuando se llega al sexto mes de no cumplir con el pago, es habitual que la el banco interponga una demanda ejecutiva de la garantía hipotecaria. El juzgado será el encargado de notificar al deudor en su domicilio, el comienzo de la ejecución hipotecaria.
3. Tipos de procesos de ejecución hipotecaria
Los tipos de procesos de ejecución hipotecaria varían según el estado donde se aplique, de acuerdo con esto puede ser de dos maneras, que son las siguientes:
3.1. Ejecución hipotecaria judicial
La ejecución hipotecaria judicial requiere que el proceso se realice a través de un tribunal, para que el prestatario presente una defensa.
3.2. Ejecución hipotecaria no judicial
La ejecución hipotecaria no judicial no requiere que se interponga una demanda judicial y se realiza a través de una serie de pasos. Estos llevan avisos escritos con una cláusula conocida como «autoridad de venta», la cual se encuentra establecida en la escritura fiduciaria o en la hipoteca.
La ejecución hipotecaria de cualquier tipo obliga la notificación a los prestatarios sobre las actuaciones que están realizando y por lo general suelen requerir de un aviso público.
4. Procedimiento para una ejecución hipotecaria
El procedimiento para una ejecución hipotecaria no se inicia sin antes el banco realice una reclamación extrajudicial, por el incumplimiento del pago de las cuotas por parte del hipotecado.
Cuando pasa el tiempo sin que se pague la deuda, es que se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria, el cual lleva los siguientes pasos:
4.1. Demanda de la ejecución hipotecaria
El acreedor hipotecario o la entidad financiera presentará una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble hipotecado en contra el deudor.
La demanda de la ejecución hipotecaria sólo se puede iniciar cuando existe un retraso en el pago mayor de seis meses. Hay que tener en cuenta que nos podemos encontrar ante una clausula de vencimiento anticipado. En estos casos lo mejor es que nos contactes para solicitar la nulidad del despacho de ejecución.
4.2. Notificación de la demanda al deudor
La notificación de la demanda al deudor se hace una vez que ha sido presentada y admitida a trámite por el Juzgado correspondiente. En esta etapa se le reclama de nuevo el pago de la deuda al deudor.
4.3. Oposición a la ejecución hipotecaria
El deudor tiene una posibilidad de oponerse a la ejecución hipotecaria, presentando alegatos como son cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario.
4.4. La subasta judicial del bien hipotecado
La subasta judicial puede ser paralizada por el deudor hasta el mismo día de su celebración, con solo pagar la totalidad de la deuda y los intereses. Cuando el deudor no paga el bien inmueble será subastado por el valor establecido en la escritura de hipoteca.
Por lo general en la subasta lo que suele ocurrir es que se adjudique al banco el bien inmueble.
4.5. Lanzamiento del ejecutado hipotecario
El lanzamiento del demandado es un proceso que ocurre después de la adjudicación del bien inmueble en la subasta, para ello se establece la hora y fecha de la celebración.
El día que se haga el lanzamiento el deudor debe abandonar el bien inmueble.
Cuando el deudor se encuentra en una situación vulnerable se le puede conceder una prórroga.
5. Cómo paralizar una ejecución hipotecaria
El procedimiento de ejecución hipotecaria puede ser paralizado y hasta anulado para regresar al acuerdo original acordado con el banco. Seguidamente le decimos cómo evitar que embarguen su casa si ha dejado de pagar las cuotas de la hipoteca:
5.1. Enervación de la acción hipotecaria
La enervación de la acción hipotecaria es el proceso de realizar los pagos pendientes antes de que se inicie la subasta, esto elimina el procedimiento de ejecución. Para ello es indispensable que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del titular.
5.2. Mediante un acuerdo con el banco
El acuerdo con el banco consiste en realizar un pacto con la entidad con el propósito que anule la solicitud de desahucio. Para ello el deudor se compromete a realizar el pago de la hipoteca, pero si alargan el plazo o le permite el disfrute de unos años de carencia.
5.3. Código de Buenas Prácticas
La otra opción para paralizar la ejecución hipotecaria es acogiéndose al Código de Buenas Prácticas. Esto se hace cuando el deudor se encuentra dentro del principio de exclusión, le solicita al banco que pare la ejecución y reestructure la deuda.
Cuando las medidas que se encuentran establecidas en este código no son suficientes, se puede lograr que la entidad acepte una dación en pago. Esto le puede permitir que viva en la misma casa de alquiler social.
5.4. Certificando que forma parte de un «colectivo vulnerable»
Cuando se certifica que se es parte de un colectivo vulnerable y se cumple con una serie de requisitos, el banco no podrá hacer el lanzamiento, aunque la ejecución ya se haya realizado.
5.5. Demanda por cláusulas abusivas o por error en la notificación
Cuando existen cláusulas abusivas el procedimiento para ejecutar la hipoteca se declarará como nulo, como por ejemplo solicitando la nulidad del vencimiento anticipado.
En el caso de error en la notificación lo único que se logra es ganar un poco de tiempo.
5.6. Refinanciación de hipotecas
La refinanciación de hipotecas es otra forma de evitar la ejecución hipotecaria, con el propósito cumplir con una deuda mediante otro préstamo con nuevos términos.
Es decir, consiste en pagar la hipoteca que se tiene y se adquiere una nueva deuda, aunque también existen otras fórmulas como la dación en pago.
Los motivos para refinanciar la hipoteca incluyen lo siguiente:
Disminuir el pago mensual y la tasa de interés que puede ser fija o ajustable, ampliar o reducir la duración de la hipoteca. Utilizar el valor neto de la vivienda o Consolidar otras deudas.
La decisión de refinanciar la hipoteca debe hacerse con mucho cuidado y teniendo en cuenta algunos aspectos como los siguientes:
Porque debe hacer un refinanciación de la hipoteca, cual es el tiempo que tiene pensado quedarse con el inmueble. Determinar los ingresos y la condición actual que tiene el crédito.
Realizar una evaluación del coste que tendría la refinanciación y el valor neto de la vivienda. También debe valorarse la diferencia que existe entre la tasa de interés de la hipoteca actual con la tasa de interés de la hipoteca nueva.
6. Recomendaciones para evitar una ejecución hipotecaria
La mejor recomendación es tratar de no llegar al extremo de incumplir con el pago de las cuotas, esto evita que se pueda iniciar una ejecución hipotecaria.
Lo otro que debe hacer es no ignorar las comunicaciones del banco o de la agencia crediticia.
Cuando se tiene problemas para realizar los pagos de las cuotas, lo mejor es notificar de inmediato al banco o a la agencia crediticia. Lo que debe hacer es explicar la situación financiera en que se encuentra, demostrando los gastos e ingresos mensuales.
La información suministrada al banco puede ayudar a crear un plan de pago.
No debe abandonar su vivienda, porque al hacerlo puede que no cumpla con los requisitos para recibir una ayuda.
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Existen diferentes mecanismos para ayudar con la ejecución, como es reducción o suspensión temporal de los pagos, la reconstitución de la hipoteca, modificación del préstamo o un nuevo Plan de pagos, nuestro despacho de abogados te ayudara de forma gratuita.
